导语

生活中偶尔会遇见这样的情况，自己把家中的房子租给别人经营，由于房屋未取得建设工程规划许可证，签订的房屋租赁合同是否被认定为无效合同？

基本案情

2017年8月1日，原告张某与被告广西某医药集团有限责任公司签订了一份《房地产租赁合同》，合同约定：原告将自己的房屋出租给被告作为商业使用，租赁期限从2017年8月1日起至2026年6月30日止。租金第一年为67800元，以后每年逐增。合同还特别约定：由于该两块土地为政府征地补偿安置给甲方的土地，还没办理土地证和房产证，甲方的门牌号仅仅是依据社区提供的证明来说明，因此，在甲方获取当地派出所或者相关部门的正式证明后，如果甲方的门牌号有出入的，双方在补充相关的门牌说明。补充说明与本合同具有同等的法律效力。

租赁合同签订后，原告与被告分别依约履行，即原告将楼房交付给被告经营，被告足额按时支付2021年6月30日前的租金。2021年8月28日，被告告知原告解除租赁合同。2021年11月24日,被告方终止合同并要求退回2021年已交的租金及押金。2022年5月25日，原告请求被告支付2021年6月30日后的租金和违约金未果遂起诉。被告辩称没有取得房屋建设规划证及土地证的房屋租赁合同是无效合同，原告的诉请没有事实依据应当驳回。

案件焦点

未取得建设工程规划许可证建设的房屋或不动产权证的房屋租赁合同是否有效？

裁判要旨

法院经审理认为：原被告签订的《租赁合同》，合同内容是双方当事人的真实意思表示，合同签订后，原被告又按照合同的约定履行，即原告交付房屋给被告经营，被告按时支付租金给原告。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条的规定，被告辩称该租赁合同无效不予采纳。遂支持原告的诉讼请求。

法官说法

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释【2020】17号)》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告出租的房屋虽然未取得建设工程规划许可证或者土地使用证和不动产权证，但是原被告双方当事人明知涉案楼房是政府征收原告土地后安置给原告的住宅用地，原告在安置地范围内自建楼房并出租给被告经营。原告的这种行为并非未经主管部门批准建设，因此，该租赁合同应当认定为有效，合同当事人应当履行。