【基本案情】

　　原告邓某某与案外人刘某某是合作关系，常年从事借贷业务，第三人覃某乙、韦某某为夫妻关系，被告覃某甲为覃某乙的父亲。2012年6月14日，被告覃某甲（甲方）与原告邓某某（乙方）在第三人韦某某家里共同签订了《房屋转让协议书》一份，约定覃某甲将其所有的房屋转让给邓某某，邓某某支付转让款覃某甲43万元，覃某甲在2012年10月14日前将转让款43万元退回邓某某的，可以终止协议；如覃某甲不能在2012年10月14日前全额退回转让款43万元，覃某甲须将房屋过户给邓某某。协议签订后，邓某某即按覃某甲指示通知案外人刘某某通过网上银行分两次将40万元转账到覃某乙账户，同时，覃某甲还将房产证等材料交给邓某某保管。2012年9月14日，邓某某出具收条一份给韦某某，确认收到韦某某交来的利息3万元。至同年10月14日，覃某甲没有将转让款退回邓某某。2015年1月15日，覃某甲遂向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求将涉案房屋过户给邓某某。经第一次开庭审理，一审法院认为双方的法律关系实际为民间借贷关系，而非邓某某主张的房屋买卖合同关系，经释明后，邓某某同意按民间借贷纠纷处理，并向一审法院申请变更诉讼请求。

　　【一审裁判】

　　一审法院经审理后最终认为，原、被告于2012年6月14日签订的房屋转让协议，名为房屋买卖合同实为借贷担保合同，双方之间的实际法律关系为民间借贷。经向原告释明后，原告亦同意变更诉讼请求按民间借贷纠纷处理。虽然款项为第三人覃某乙实际使用，但覃某甲与邓某某是合同当事人，根据合同的相对性原则及考虑到覃某甲与覃某乙的利害关系，并不影响到原、被告之间的法律关系，故本案借款应由被告覃某甲偿还。根据现有证据及当事人的陈述，能够确认的借款本金为40万元，对于多出的3万元，原告无证据证明，被告及第三人予以否认，故不予认定。至于原告收到第三人韦某某交来的利息3万元，原告主张是之前借款的利息，但没有提供证据证明，不予采信。由于双方没有约定利息，该3万元当作偿还本金予以扣除，被告尚欠原告借款本金37万元。另外，根据合同约定推断，本案借款期限为4个月，即2012年10月14日前还清，被告逾期至今分文未还，应承担偿还借款本金及偿付逾期利息的违约责任。据此，一审法院判决被告覃某甲偿还原告邓某某借款本金37万元及偿付逾期利息（以37万元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率自2012年10月15日计至本案生效判决确定的履行期限的最后一日止）。

　　【案例评析】

　　一、名为房屋买卖实为借贷担保的认定

　　近年来，名为房屋买卖实为民间借贷的案件频频出现，对法院准确认定事实带来了一定困扰。对于该类型案件的认定，可以从以下几方面分析判断：

　　1、合同中是否存在出卖方于某个期限前将购房款退回购买方的，协议作废或者购买方将房屋退还给出卖方，如不能在某个期限前退回购房款，出卖方将房屋过户给购买方的内容。此类合同的购房款一般是借款本金，有时甚至还包括利息，同时以房屋归购买方所有作为借款“担保”。

　　2、合同的起草方大多为购买方。实践中，大多数正常的房屋买卖合同由出卖方起草，其中一般会载明房屋所在地址、面积、新旧程度、家具设置、交付房款、房屋的时间，过户的手续费、税费负担等具体情况。

　　3、合同双方的权利义务不对等。一般会扩大购买方的权利，限制出卖方的权利。通常有违约金约定的计算标准不一，不按时还款房屋就归购买方所有情形。

　　4、购买方的职业、合同的履行方面综合购买方是否长期从事借贷，期间是否有支付利息，房屋是否长期未过户等几个因素来判断。

　　二、担保部分的效力

　　一般情况下，此类合同中的担保部分约定存在违反法律法规的强制性规定的情形，因此无效。例如本案合同约定被告覃某某不能在期限届满前退回转让款的，房屋归原告邓某某所有。该约定明显属于流质，我国法律明令禁止流质，故该部分无效。

　　三、当事人主张的法律关系与法院认定的法律关系不一致的处理

　　对此，最高人民法院于2015年8月6日颁布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

　　已经为我们指明，其中第二十四条规定第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”